Зависимость налога физлиц на недвижимость в Республике Крым от кадастровой стоимости.
Спустя более 5 лет наконец в Республике Крым введена кадастровая стоимость на земельные участки и объекты недвижимого имущества.
Таким образом с 1 января 2020 года физлица в Крыму будут платить налог на недвижимость исходя из кадастровой стоимости.
Хочу обратить внимание, что налог на недвижимость в Крыму за 2020 год граждане будут обязаны оплатить до 01 декабря 2021 года, то есть обязанность по уплате налога возникнет только через полтора года.
Стоит ли паниковать, в связи с этим. И каким образом будет начисляться налог на недвижимость исходя из кадастровой стоимости недвижимости в Крыму.
В последнее время ко мне, с вопросом уменьшения кадастровой стоимости на недвижимое имущество в Крыму поступает очень много обращений от обеспокоенных граждан.
И в 99% случаев мы приходим к мнению – что налог на недвижимость в Крыму не принесет рядовым гражданам большой финансовой нагрузки и оспаривать кадастровую стоимость квартиры или прочей частной недвижимости не имеет смысла.
— Во-первых я как оценщик провел анализ и сопоставимость рыночной стоимости Крымской недвижимости и определенной на нее кадастровой стоимости. В большинстве случаев – кадастровая стоимость квартир и домов Симферополя ниже рыночной стоимости (Например: средняя рыночная стоимость однокомнатной квартиры в Симферополе 2700000 рублей, средняя кадастровая стоимость этой же квартиры 2100000 рублей)
— Во-вторых при расчете налога на жилую недвижимость в Крыму для граждан применяется налоговый вычет. Налоговый вычет в данном случае — это площадь, за которую не платится налог. Чем меньше площадь объекта налогообложения, тем меньше его стоимость. Право на налоговый вычет имеют все собственники жилья по каждому объекту. Налоговый вычет разный для различных объектов недвижимого имущества: для жилого дома — 50 м², для квартир — 20 м², для комнаты — 10 м². (Например, за жилой дом в Симферополе общей площадью 70 кв.м. возьмут расчет только за 20 кв.м. (70-50=20), за квартиру 36 кв.м. возьмут соответственно только за 16 кв.м.)
— В-третьих ставка по налогам на жилую недвижимость в Крыму составляет всего 0,1% в год от кадастровой стоимости жилого недвижимого имущества. Законодательство устанавливает базовые ставки налогообложения для физлиц. Они зависят от вида объекта и его кадастровой стоимости. Если это жилой дом, квартира, комната или гараж — 0,1% от кадастровой стоимости, все остальное — 0,5%, но за объекты крымской недвижимости стоимостью дороже 300 млн рублей — 2%. (Поэтому имеет смысл пересчитывать стоимость только дорогой коммерческой, торговой и прочей нежилой недвижимости)
— В-четвертых первых три года в Крыму будет применяться понижающий коэффициент при расчетах налогов для физических лиц на недвижимое имущество исходя из кадастровой стоимости. Коэффициент понижения будет такой: 2020 год – 0,2, 2021 год – 0,4, 2022 год – 0,6
Примеры расчета налога на недвижимость в Крыму
Давайте разберем некоторое наиболее часто встречающиеся случаи расчета налога на недвижимость в Крыму исходя из кадастровой стоимости.
Пример № 1 Двухкомнатная квартира в Симферополе площадью 54 кв.м., кадастровая стоимость 2800000 рублей
- 2862000:54=53000 руб. (стоимость 1 кв.м.)
- 54-20=34 кв.м. (площадь квартиры, облагаемая налогом (с учетом налогового вычета)
- 34*53000=1802000 руб. (стоимость после вычета)
- 1802000*0,1%= 1802 руб. (налог на квартиру)
- 1802*0,2=360,4 руб. (налог на квартиру за 2020 год. с учетом понижающего коэффициента 0,2)
Таким образом налог на рассматриваемую квартиру в 2020 году составит 360,4 руб, в 2021 году – 720,8 руб., в 2022 году – 1081,2 руб., начиная с 2023 года ежегодный налог будет 1802 руб.
Пример № 2 Нежилое здание кадастровой стоимостью 6000000 рублей
- 6000000*0,5%=30000 руб. (налог на нежилое здание)
- 30000*0,2=6000 руб. (налог на нежилое здание за 2020 год. с учетом понижающего коэффициента 0,2)
Таким образом налог на рассматриваемое нежилое здание в 2020 году составит 6000 руб, в 2021 году – 12000 руб., в 2022 году – 18000 руб., начиная с 2023 года ежегодный налог будет 30000 руб.
Как будет начисляться налог на земельные участки в Крыму исходя из кадастровой стоимости земли
Что касается кадастровой стоимости на земельные участки в Крыму – я вижу значительные проблемы в подходах и расчетах стоимости. Во многих случаях – кадастровая стоимость земельных участков в Крыму не соответствует рыночной в десятки раз. При расчете кадастровой стоимости земельных участков в Крыму не применялись корректировки на рельеф, наличие коммуникаций, прочие особенности земли. Расчет кадастровой стоимости Крымской земли проводился более 4х лет назад, и применение такой кадастровой стоимости в Крыму откладывался неоднократно. Мы надеемся, что вскоре будет пересчитана и проведена более актуальная кадастровая стоимость земли.
Налог на земельные участки в Крыму рассчитываются также, как и налог на недвижимое имущество, однако налоговые ставки во всех регионах Республики отличаются, они установлены соответствующими распоряжениями органов местного самоуправления и в каждом случае необходимо проверять налоговую ставку в каждом муниципальном образовании. Например, при исчислении земельного налога на земельный участок сельхозназнаячения за 2020 год в селе Чистенькое Симферопольского района будет применена налоговая ставка в размере 0,3% от кадастровой стоимости, в то же время в Краснополянском сельском поселении Черноморского района налоговая ставка составляет 0,1
Выводы
Применение кадастровой стоимости для расчета налогов физических лиц в Крыму в большинстве случаев не приведет к большим финансовым затратам, а кадастровая стоимость Крымской жилой недвижимости не нуждается в пересмотре. Что касается оспаривания кадастровой стоимости земельных участков и торгово-офисной недвижимости – следует провести анализ несоответствия рыночной цены конкретного объекта кадастровой стоимости, и в случае большой разницы цен – есть смысл заняться оспариванием. Но в любом случае каждый случай необходимо обсудить с юристом по оспариванию кадастровой стоимости и оценщиком.
С уважением,
Оценщик, специалист в области оспаривания кадастровой стоимости
Анатолий Сидорук
+7(978) 845-73-05